房贷纠纷案：法院认定银行223万元贷款发放合规驳回购房者利率调整诉求

  近日，上海金融法院对一起涉及223万元个人住房贷款的合同纠纷案件作出终审判决，驳回购房者毛某、甄某要求某银行赔偿利息差额损失及调整贷款利率的全部诉求。该案争议焦点集中在银行放贷合规性及利率政策适用问题上。

  2023年8月30日，毛某、甄某与开发商签订《上海市商品房预售合同》，计划购买浦东新区一处房产，房价1030万元。根据合同约定，他们需于2023年9月29日前支付尾款309万元，付款方式为组合贷款。

  同年11月7日，毛某、甄某向某银行提交个人住房贷款申请，申请贷款金额223万元，期限360个月，贷款利率为LPR加35个基点即4.55%。11月16日，双方签订《个人住房借款及抵押合同》，对放款条件、利率调整等关键事项做明确。11月25日，毛某、甄某就所购房产办理了预告登记。

  案件核心争议之一在于某银行是否违反监管部门要求，在房子的主要部分结构未封顶时提前发放贷款。据《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》（359号文）规定，商业银行只能对购买整体的结构已封顶住房的个人发放住房贷款。毛某、甄某认为，虽然《监理月报》载明案涉房屋整体的结构封顶，但当时实际未封顶，某银行仅凭借《监理月报》即认定案涉房子的主要部分结构封顶，而未实际查实确认，存在工作纰漏。

  一审法院审理认为，某银行依据专业监理机构出具的《监理月报》认定房屋封顶情况符合监管要求。《监理月报》明确记载案涉楼栋“整体的结构封顶”，且在放贷前的2023年11月13日，监理方已通过工作群向包括某银行在内的多家金融机构同步信息。判决书指出，银行是在收到案涉房子的主要部分结构封顶的《监理月报》后进行放款，表明其已注意到359号文关于只能对整体的结构已封顶住房的个人发放贷款的要求，已尽到必要的审查义务。银行作为非建筑工程相关专业机构，在其已收到具有专业资质的工程监理单位作出的监理报告确认房屋整体的结构封顶的情况下，无需承担额外实地核查义务。

  毛某、甄某主张，2023年12月15日上海市发布的住房信贷新政将首套房利率下限调整为LPR减10基点，某银行应据此调整其贷款利率并赔偿此前利息差额7081.32元。其核心逻辑是，若银行未提前放贷，其贷款申请将适用新政后的低利率。

  一审法院从合同约定和法律适用层面驳回了这一诉求。案涉《个人住房借款及抵押合同》明确约定利率为LPR加35基点，且放贷时（2023年12月1日）LPR未发生变动，双方合意合法有效。判决书援引《民法典》第一百三十六条及第五百三十三条，指出利率变动属于可预见的商业风险，未来利率变化对合同的贷款人及借款人具有对等风险，不存在对其中一方当事人明显不公平的情形。并且，虽然2023年12月15日上海市发布的住房信贷政策调降了住房贷款利率的下限，但银行依然可以在此基数上自主决定利率水平，案涉利率标准未违反该新政要求。

  毛某、甄某不服一审判决，提起上诉。在二审过程中，双方均未提交新证据。上海金融法院经审理查明，一审认定事实基本清楚，证据充分。法院认为，从合同签订过程看，双方在申请贷款、签订合同、发放贷款时的利率标准一致，是真实意思表示且合法有效。359号文不属于法律、行政法规，案涉利率标准不在法律规定的变更范围内，银行也不同意变更。同时，银行收到《监理月报》后放款，已尽审查义务，即使存在提前放款情况，也不影响案涉利率标准。

  对于购房者提出的“利率差额损失”，法院进一步分析指出，购房者与开发商签订的《商品房预售合同》约定贷款发放时间直接影响购房尾款支付。银行于2023年12月1日放贷，帮助购房者避免了逾期付款风险，客观上未造成损失。

  综上所述，上海金融法院终审判决维持原判，再次明确金融借款合同履行中各方应遵循合同约定，合理承担市场风险。